Künstlerberatung Stefan Kuntz

Vermietung freiberuflich genutzter Räume und Gewerbe-Steuern?  (Special)

 

Sie sind Mieterin oder Eigentümerin eines Ateliers/ Musikschule/ Tanzstudios/ Theaters/ Büros/ Seminarraums (also keine Wohnung!) und wollen diesen Raum untervermieten an Dritte für eine berufliche Nutzung zu Zeiten, an denen Sie ihn selbst nicht nutzen.  (Mit Ihrem Vermieter sollten Sie darüber ein Einverständnis erzielen.)
Sie vermieten Ihre Scheinwerfer, Operngläser (haha!), Kostüme, Instrumente etc. Einnahmen aus Vermietung können möglicherweise anders steuerlich behandelt werden als Einnahmen aus Merchandising (Verkauf von Trikots, Noten, Pinseln, Masken…) siehe http://kuenstlerrat.de/special_merchandising.htm


Sie sollten sich fragen:


Ergeben sich aus der Vermietung für mich steuerliche Probleme? Wie löse ich sie?


Eine Warnung vorweg:

Diese Fragen können mit Steuerberatern nur individuell gelöst werden. Es kommt jeweils auf die besonderen Umstände an. Fatal wäre es zu denken, alles ist gut, weil alles zu meiner freiberuflichen Tätigkeit dazu gehört. Dann könnte leicht wegen der Überschreitung der Grenze von erlaubten 3 Prozenten für „Hilfsgeschäfte“ die gesamte Tätigkeit nach der „Abfärbetheorie“ als „gewerblich“ eingestuft werden. (siehe drei Urteile des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 27. August 2014).

Es wäre halt schön, wenn alle Einnahmen zur freiberuflichen Tätigkeit gehören würden:

  • nur eine EÜR,
  • kein Ärger mit der KSK und
  • keine zusätzliche Bürokratie, die aus der Gewerbeanmeldung erwächst,
  • keine Gewerbesteuer.

 
Die Vermietung und Verpachtung von Wirtschaftsgütern ist zwar grundsätzlich Vermögensverwaltung und kein Gewerbebetrieb (FG Köln · Urteil vom 22. April 2002 · Az. 5 K 3064/00), aber…
Einnahmen von Freiberuflern aus Mieten führen auch nicht zwangsläufig zur Gewerblichkeit der freiberuflichen Tätigkeit und damit zum Ende des Status „Freiberufler“ (siehe Mediziner-Beispiel, OFD Rheinland-Verfügung vom 2.2.06, auch FG Baden-Württemberg 12.2.1998 6 K 364/95). Die gesetzliche Grundlage findet sich im § 15 Abs. 2 EStG, da geht es um eine selbstständige nachhaltige Betätigung mit Gewinnerzielungsabsicht.  Wenn also eine Miete zu Selbstkosten ermittelt und abgerechnet würde, könnte es an der Gewinnerzielungsabsicht fehlen, also keine gewerblichen Einkünfte.
Für gewerbliche Einkünfte spräche, dass die Vermietung den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung überschreitet. Eine gewerbliche Tätigkeit läge vor, wenn im Zusammenhang mit der Vermietung ins Gewicht fallende Sonderleistungen erbracht werden oder der Umfang der Tätigkeit eine unternehmerische Organisation erfordert. 
Die private Vermögensverwaltung wird im § 21, Abs.1, 1 und 2, EStG geklärt. Zur privaten Vermögensverwaltung gehören Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wenn Grundstücke, Gebäude, oder bewegliches Betriebsvermögen vermietet oder verpachtet werden (§ 21, Abs.1, 1 und 2, EStG).


Tipps:

  • Mieteinnahmen, die über den Gewerbesteuerfreibetrag von 24.500 € hinausgehen, sind auf jeden Fall problematisch. Auf der sicheren Seite ist man nur unter der Grenze von 3 Prozenten.
  • Untervermietung sollte sich grob an den eigenen Kosten orientieren.
  • Miete sollte keine Nebenleistungen wie Endreinigung, Technik- oder Präsentations- oder Seminarausstattung, personelle Unterstützung, Blumenschmuck o.ä. enthalten.
  • Die Vermietung sollte „so nebenbei“ laufen und nicht wie bei einer Agentur oder einer Verleihfirma als Geschäft extra beworben und organisiert sein.
  • Mieteinnahmen aus Betriebsvermögen sollten von Freiberuflern und freiberuflich tätigen GbR‘s in der EÜR als Betriebseinnahmen (Sonstige Einnahmen) verbucht werden.
  • Mieteinnahmen aus Privatvermögen sollten als private Vermögensverwaltung mit der Anlage V im Rahmen der Einkommenssteuererklärung deklariert werden.
  • Kann frau keine Sicherheit erlangen, dass ihre freiberufliche Tätigkeit durch die eventuell als gewerblich einzustufende Vermietung nicht infiziert wird, sollte sie die verschiedenartige Tätigkeit der Vermietung von ihrer freiberuflichen auch steuerlich klar trennen, möglicherweise ausgliedern an eine Partnerin, mit einer UG oder einer Vermietungs-GbR. An der sollten aber die Gesellschafter direkt beteiligt sein und nicht über ihre erste freiberufliche GbR. Wenn es um Untervermietung geht, muss dann möglicherweise auch der Hauptmietvertrag geändert werden.

Achtung: KSK  und gewerbliche Einkünfte, siehe http://kuenstlerrat.de/special_merchandising.htm

 

siehe auch → Survival Kit, Kap. 4.10

 

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zuletzt aktualisiert: 26.04.2016